U hebt als projectontwikkelaar een mooi ontwikkelplan gemaakt. U wilt deze plannen voorleggen aan de gemeente of er is inmiddels aan u een omgevingsvergunning verleend door de gemeente. Voor u is het bij het realiseren van uw bouw- of ontwikkelplannen van groot belang dat uw plannen niet worden gedwarsboomd door uw concurrenten of bijvoorbeeld de […]
Bezwaar- en beroepsprocedures
Let op de grondslag voor een vergunning van een mantelzorgwoning!
In veel bestemmingsplannen is tegenwoordig de mogelijkheid opgenomen om een mantelzorgwoning te bouwen. Toch zijn er ook nog genoeg bestemmingsplannen waarin die mogelijkheid niet is opgenomen. Als iemand dan het voornemen heeft om een mantelzorgwoning te bouwen die niet voldoet aan de regels voor vergunningvrij bouwen, wordt al snel gedacht aan een vergunning door middel […]
Hoe verloopt een handhavingsprocedure?
Heeft u een last onder dwangsom van de gemeente ontvangen om het gebruik van uw pand te wijzigen, of zelfs af te breken? Het is belangrijk dat u op de juiste manier bezwaar maakt. Hiervoor is het nuttig om enige kennis van de procedure te hebben. Daarom gaan wij in deze blog in op de […]
Gemeenten moeten zich houden aan gedane toezeggingen!
Regelmatig wordt er een toezegging gedaan door een ambtenaar of wethouder, met name als er sprake was van handhaving van een illegale situatie waarover in het verleden toezeggingen waren gedaan. Voor een lange tijd was een gemeente niet gebonden aan die toezeggingen, omdat ambtenaren vrijwel nooit formeel bevoegd zijn om een toezegging te doen. Dat […]
Aansprakelijkheid van de gemeente bij vergunning van rechtswege
Wij hebben eerder geschreven over de vergunning van rechtswege. Die ontstaat als de gemeente niet binnen de termijn van acht weken na de formele vergunningaanvraag een vergunning verleent. De vergunning van rechtswege kan alleen ontstaan als de bouwaanvraag past binnen het bestemmingsplan, of door middel van een kruimelvergunning kan worden verleend. Het gebeurt vaak dat […]
Gemeente moet handhaven tegen gebruik van bedrijfswoning als burgerwoning
In het buitengebied worden veel bedrijfswoningen niet meer als zodanig gebruikt. Deze woningen hebben de bestemming “Bedrijfswoning”, maar worden bewoond als burgerwoning. Gemeenten zijn vaak heel terughoudend om tegen bewoning van een bedrijfswoning op te treden. De Raad van State heeft recent beoordeeld of de gemeente verplicht kan worden om handhavend op te treden. Een […]
Wat is woningonttrekking?
Het woningentekort in Nederland is groot en er wordt jaar op jaar groter. Gemeenten willen de bestaande woningen daarom graag behouden. In Amsterdam worden er regelmatig boetes opgelegd omdat woonruimtes illegaal via AirBnB verhuurd worden, omdat woonruimtes in dat geval zonder de vereiste vergunning aan de woonvoorraad worden onttrokken, maar wat is woningonttrekking precies? Wat […]
Woningonttrekking: waar hebben we het dan over?
In veel gemeenten is het verboden om zonder benodigde vergunning een woonruimte aan de woningvoorraad te onttrekken. Onttrekking is dan het gebruik van een woning voor een andere functie, zoals kamerverhuur. Bij de vraag of een woning aan de woningvoorraad wordt onttrokken, moet allereerst vaststaan wat een woonruimte is. Als er geen sprake van een […]
Let op: Een toezegging van de gemeente blijft niet voor altijd geldig!
Wanneer een gemeente een bepaalde toezegging doet, moet je er als burger op kunnen vertrouwen dat een gemeente die toezegging ook nakomt. Dit wordt het vertrouwensbeginsel genoemd. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel moet het gaan om een aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezegging gedaan door een daartoe bevoegd persoon, waaraan […]
Let op de motivering bij vergunning voor bepaalde tijd!
Voor aanvragers is het vaak het meest gunstig om een vergunning voor onbepaalde tijd te verkrijgen. Bij sommige vergunningen, zoals een ligplaatsvergunning, kan de gemeente er voor kiezen om een bepaalde termijn aan de vergunning te verbinden. In dergelijke gevallen dient een gemeente echter wel heel goed te motiveren waarom zij besluit een vergunning voor […]